اکونومی نیوز / راه و مسکن

بازنده پنهان جهش مسکن

کد خبر 74029 1399-09-27 21:34
زمان تقریبی مطالعه 5دقیقه
عصر جهش قیمت‌ها طی دست‌کم یک‌سال‌ونیم اخیر همان‌طور که در بازار های مختلف فقط یک برنده داشت در بازار مسکن نیز باعث شد دو گروه اصلی، بازنده بزرگ حباب ملکی شوند و یک گروه «نفع کامل» ببرد.
بازنده پنهان جهش مسکن


بررسی ها درباره پیامدهای حباب مسکن طی دوره اخیر نشان می دهد با جهش تند قیمت زمین و مسکن در تهران از سال ۹۷، «سود سفته بازی» از «عایدی خانه سازی» سبقت گرفت. تا پیش از این، همواره حاشیه سود سرمایه گذاران ساختمانی بیشتر از سود سفته بازهای ملکی بود. اما روند این دو شاخص که از سال ۸۵ تا کنون محاسبه شده است، مشخص می کند عصر متفاوت رونق و رکود معاملات مسکن در این دوره _جهش بی سابقه قیمت مسکن به لحاظ میزان و مدت زمان رشد و رکود بی سابقه معاملات خرید_ سبب شد هم سمت عرضه و هم سمت تقاضا به عنوان گروه های اصلی بازار ملک بازنده این وضعیت شوند. سفته بازها اما با موج سواری روی تورم ملکی ناشی از «انتظارات تورمی» و دیگر عوامل بیرونی، سود بی سابقه کسب کردند.
برندگان و بازندگان جهش قیمت مسکن طی دو سال اخیر مشخص شد. بررسی روند صعود و سقوط عایدی «سفته بازان» و «خانه سازان» طی ۵/ ۱ دهه اخیر نشان می دهد: تورم مسکن علاوه بر ویران کردن تقاضای مصرفی و اخراج خانه اولی ها از بازار، حاشیه سود فعالان ساختمانی را به نازل ترین سطح در سال های اخیر رسانده است. به طوری که تنها برندگان التهاب قیمتی اخیر بازار مسکن، سفته بازان ملکی بوده اند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، التهاب و جهش قیمتی که از سال ۹۷ دامنگیر بازار مسکن پایتخت شده است دو گروه بازنده و برنده دارد. تنها گروه برنده این روند، سفته بازان ملکی هستند که با سوار شدن بر جریان التهاب قیمت و خرید و فروش های متعدد، عایدی قابل توجهی از بازار کسب کردند.
بازندگان این روند نیز از یکسو خانه اولی ها و متقاضیان مصرفی هستند که به دنبال جهش شدید قیمت ها و کاهش قدرت خرید به ناچار از بازار رانده شدند. اما سوی دیگر بازندگان این ماجرا، گروهی هستند که اگرچه در نگاه اول می توانستند در گروه برندگان قرار گیرند اما بررسی آمارها حاکی از آن است که این ذهنیت با واقعیت در تضاد است. این گروه بازندگان، سرمایه گذاران ساختمانی هستند که با افت شدید عایدی یا حاشیه سود در پروژه های ساختمانی مواجه بوده اند.
بررسی روند آماری عایدی خانه سازی(حاشیه سود ساخت مسکن) و سود سفته بازی(عایدی تقاضای سرمایه گذار ملکی) طی ۱۵ سال اخیر نشان می دهد: از سال ۹۷ که بازار مسکن به عصر جدیدی به لحاظ حجم معاملات و روند قیمتی وارد شد، سفته بازها و سرمایه گذاران ملکی در گرفتن عایدی از سرمایه گذاران ساختمانی سبقت گرفتند. از سال ۹۷ بازار مسکن یک دوره کوتاه رونق معاملاتی را در کنار جهش شدید قیمت ها تجربه کرد، در ادامه نیز با آغاز دوره رکود معاملاتی تحت تاثیر فاکتورهای برون بخشی، روند افزایش شدید قیمت ها همچنان در این بازار ادامه دار بود. در چنین وضعیتی برخلاف دوره های گذشته که همواره حاشیه سود ساخت وساز از سرمایه گذاری ملکی(سفته بازی) برتری داشت، برای نخستین بار سفته بازها سوار بر جهش قیمت ها، عایدی بیشتری نسبت به سرمایه گذاران ساختمانی کسب کردند.
گزارش های آماری حاکی از آن است که تاقبل از این دوره، در زمان جهش قیمت در سال هایی که رشد قیمت و معاملات همزمان باهم رخ می داد(به عنوان مثال در سال های ۸۶ و ۹۱)، حاشیه سود ساخت وساز و سود سفته بازی ملکی نرخ نزدیکی به یکدیگر داشتند و پس از آن در سال های پساجهش، این دو نرخ با یک فاصله حداکثری از یکدیگر دچار می شدند. به این شکل که حاشیه سود ساخت وساز و خانه سازی بسیار بالا و در مقابل حاشیه سود سفته بازی ملکی به شدت پایین بود.
اما از سال ۹۶ که دوره جدید رشد قیمت ها در بازار مسکن آغاز شد، این روند به شکل کاملا متفاوت پیش رفت. به این معناکه سفته بازهای ملکی از سازنده ها در سود سبقت گرفتند. البته در دوره اخیر رونق بازار مسکن دو اتفاق دیگر نیز به طور همزمان در بازار به وقوع پیوست. اول آنکه قدرت خرید مسکن به شدت افت پیدا کرد به طوری که قدرت پوشش دهی تسهیلات خرید مسکن به شدت افت کرد و به کمتر از ۱۰ مترمربع رسید. قدرت پوشش دهی تسهیلات پیش بینی شده برای خرید مسکن در شهر تهران طی چهار سال گذشته از ۱۲ مترمربع در سال ۹۶، به ۷ مترمربع در سال ۹۷، در سال ۹۸ به ۶ مترمربع و هم اکنون به حدود ۵ مترمربع کاهش پیدا کرده است.
در عین حال، اتفاق دیگر به افت معنادار تیراژ ساخت وسازهای مسکونی در شهر تهران باز می گردد. به طوری که در سال ۹۸، تیراژ ساخت معادل ۱۴ درصد و در سال جاری تیراژ ساخت وساز معادل ۱۰ درصد کاهش یافت.
در چنین وضعیتی که تمامی شاخص ها با سقوط مواجه شدند، تنها برندگان جهش و التهاب قیمت بازار مسکن، سفته بازهای ملکی بودند که به دلیل ریسک غیراقتصادی و التهابات سایر بازارها، عایدی قابل توجهی را کسب کردند.
بررسی های میدانی نشان می دهد کاهش قابل توجه حاشیه سود سازندگان در دوره اخیر منجر به ایجاد نوعی سرخوردگی میان آنها از ادامه یا آغاز فعالیت های جدید در این بازار شده است. مطابق با اطلاعات به دست آمده، درحال حاضر حاشیه سود ساخت وساز به حدود ۳۵ درصد(برای یک دوره فعالیت بیش از یک و نیم سال) رسیده است.
به طوری که هم اکنون قیمت تمام شده مسکن با احتساب هزینه ساخت و قیمت زمین در شهر تهران به طور میانگین معادل ۲۰ میلیون تومان برای هر مترمربع است. این نسبت برای مناطق ۴ و ۵ به عنوان دو منطقه مصرفی و پرساخت وساز، حدود ۳۰ میلیون تومان برای هر مترمربع برآورد شده است. البته قیمت تمام شده ساخت برای مناطق نیمه جنوبی شهر تهران حدود ۱۴ تا ۱۵ میلیون تومان برای هرمترمربع است.
بازنشر از خبرفـوری

کلمات کلیدی » طلا | بازار | مسکن | حباب | تهران | آمار | اقتصاد | تومان | شاخص |





پربیننده های ماه
پر بیننده های هفته
خبرهای مرتبط را دنبال کنید